De vraag is; wat gebeurt er structureel. En volgens velen is dat een neergaande lijn, uitmondend in langdurige deflatie. Een Japan Scenario wordt daarin niet als onmogelijk ervaren.

In deze analyse over huizen verkopen in 2011 (volledig artikel in de link) zie je in elk geval een flink aantal redenen waarom de malaise aan zal blijven houden in 2011. De commentaren zijn overigens ook interessant, met een overzicht van meningen van zowel leek als expert. Het lijkt echter eenduidig erop te wijzen, zowel boerenverstand als academisch verstand, dat de richting van structurele neergang niet snel tegengegaan zal worden.

Om je huis snel te verkopen moet je met een vernieuwend plan komen. De oude manier van marketing en wachten op kopers is niet meer genoeg. Een paar jaar terug kwam je hier nog wel mee weg, maar vandaag de dag niet meer.

Wat moet er dan nu gebeuren? Het is tijd voor een frisse start. De veilingsystemen zijn een tijdlang als paddestoelen uit de grond gesprongen, maar het meest succesvolle systeem lijkt op dit moment toch het Verkocht in 1 Week Systeem te zijn. Dit systeem is er speciaal op gericht om een huis snel te verkopen, binnen een week, door middel van massale marketing in korte periode.

Er is alleen een voorwaarde. En dat is dat klanten gemotiveerd zijn. De prijzen die worden behaald zijn marktconform, maar het aantal klanten dat mee mag doen is klein. Daarom is de succesgraad hoog, maar het kwalificatieproces is ook niet makkelijk. Als je meer wilt weten over dit systeem, kijk dan eens op www.verkochtbinnen1week.nl

De hoogte van een hypothecaire geldlening op een huis zal enkel verstrekt kunnen worden op de juiste verhoudingen van zowel de verkoopwaarde als de executiewaarde versus de leensom. Voor iedere lening of krediet dat zal worden verstrekt met een hypothecaire zekerheid zijn rekenmodellen bij geldverstrekkers aanwezig.

Als geldnemer zal voldaan moeten worden aan de door een geldgever, meestal een bank, te stellen normen. Omdat de executiewaarde van een huis een percentage van de verkoopwaarde is, zal de uiteindelijke bepaling van het leenbedrag versus deze waardes worden berekend.

Omdat bij de verstrekking van een hypotheek de ruimte van de verkoopwaarde versus de executiewaarde belangrijk is, zal deze nauwkeurig vastgesteld dienen te worden. Omdat een hypotheek vak zal worden afgesloten om een huis aan te kunnen gaan kopen, zijn de juiste waardes van groot belang.

Indien de waardes van een huis niet op de juiste manier tot stand zijn gekomen, kunnen daar op een later tijdstip vergaande gevolgen aan vast zitten. Het niet juist berekenen van de waardes zou kunnen in houden dat een hypotheek te hoog is verstrekt en bij de verkoop van een woning een groot tekort zal ontstaan.

Omdat dan pas te laat zal blijken dat de executiewaarde versus de verkoopwaarde van een huis niet hebben geklopt, blijft een restant van de hypotheek bij verkoop open staan. Een bank zal dan in eerste instantie bij de eigenaar van het huis het tekort opeisen.

Indien de waardes de verlaging hebben te danken aan de marktsituatie dan zijn de gevolgen geheel voor de eigenaar van een woonhuis. Indien de verkoopwaarde van een huis versus de executiewaarde is te danken door een onjuiste taxateur dan zal bekeken moeten worden of deze hiervoor is aan te spraken en in gebreke is te stellen.

De bezitters van huizen lopen schade op door de lage prijzen op de veiling, die door een kartel zijn betaald. Banken en andere belanghebbende lopen ook schade op door de lagere koopsom en blijven hierdoor met een hoger restant van de schuld zitten.

De stichting die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt loopt door de lagere opbrengsten op deze veilingen veel schade op. Door de afgegeven garanties aan de geldverstrekkers blijft met de lagere opbrengsten, wegens afspraken door een kartel, een groter bedrag over dat moet worden uitbetaald uit de garantie pot.

Door de financiële crisis lijkt het erop of het vormen van een kartel bij de verkoop van huizen een nieuw fenomeen is. De kartel vorming bij de verkoop van woningen op veilingen bestaat echter al jaren. Zodoende is in het verleden al een aantal keren, door verschillende lieden, vragen hierover gesteld in de tweede kamer.

Er zijn niet alleen particulieren die een kartel vormen bij het verkopen van huizen op een veiling maar ook professionele handelaren. Vaak worden de op een veiling gekochte woningen weer snel tegen een hogere prijs doorverkocht. De vraag zal zijn hoe men zicht kan mengen in een veiling om tegen een hogere prijs te kunnen verkopen.

Veel notarissen zouden op de hoogte zijn van kartel vorming bij een huizen veiling en daar verder niets tegen kunnen doen. Door de strakke opdrachten van geldverstrekkers is de wens voor definitieve verkoop op een veiling een grote druk.

Steeds vaker zijn banken genoodzaakt de op een veiling gebrachte huizen zelf in te kopen en betere tijden voor verkoop af te wachten. Hiermee doet men pogingen de verliezen die door een kartel op een huizen veiling kunnen worden veroorzaakt te beperken.

Het is een minder prettige situatie indien je een taxatie nodig hebt omdat je woning gedwongen verkocht dient te worden. Een hypotheekbank of een andere financiële instelling zal dan graag willen weten of bij een gedwongen verkoop het taxatie bedrag in een verhouding tot de openstaande schuld staat.

Meerdere geldverstrekkers hebben voorwaarden aan een taxateur die een rapport gaat uitbrengen voor het aanvragen van een lening. Taxateurs dienen in veel gevallen erkend te zijn en het taxatierapport in een bepaalde vorm of via een bepaald model aan te leveren. Op deze manier hoopt men uit de taxatie te kunnen opmaken hoeveel de waarde van een onroerende zaak zal zijn bij een gedwongen verkoop.

Indien er sprake is van een door de bank aan te stellen taxateur, zal dit door een adviseur tijdig aan de aanvrager gemeld dienen te worden. Bij het niet door een adviseur aangeven van een verplichte taxateur loopt de aanvrager, tevens de opdrachtgever, het risico om voor de kosten van twee taxatierapporten op te draaien.

Ook komt het in veel gevallen voor dat je voor het afsluiten van een lening min of meer gedwongen kunt worden om een taxatie uit te laten voeren. Laat je, indien de bank daartoe verzoekt, geen rapport opmaken dan zal de aan te vragen lening worden afgewezen. In dit geval kun je naar een andere geldverstrekker stappen die geen taxatie bij de lening aanvraag nodig heeft.

Nooit zal het gedwongen moeten overleggen van een taxatie je een fijn gevoel geven. Op het moment dat er dwang bij zit om een bepaalde richting in te moeten slaan, zal het zijn te overwegen of jij daar de noodzaak van in ziet. Het woord gedwongen dient niet altijd te zwaar genomen te worden omdat je vooraf al weet dat bij het aanvragen van een hypotheek om een taxatie gevraagd gaat worden. Het is dan enkel de manier waarop men dat aan je doorgeeft.

Op de eerste plaats is er natuurlijk het Kadaster. Met het Kadaster is het mogelijk te kijken naar woningtransacties die in jouw buurt zijn gedaan. Het kost een paar euro om de transactie overzichten te bekijken, maar het zou een goed idee zijn om die paar euro uit te geven. De informatie die je eruit krijgt is ontzettend waardevol.

Toch is het Kadaster niet honderd procent nauwkeurig, vooral vandaag de dag niet. De markt verandert en daalt op dit moment. Huizen die een paar jaar terug werden verkocht kunnen eigenlijk niet meer worden gebruikt bij een moderne waardebepaling. Daarnaast is het ook zaak om niet teveel te kijken naar huizen die nu te koop staan. Het probleem is dat deze huizen nog altijd te koop staan. Ze zijn dus niet verkocht en als ze langer dan een paar maanden staan betekent dat waarschijnlijk dat ze te duur zijn.

Vergelijk je woning dus met recent verkochte huizen. Het kan soms pijnlijk zijn, maar het is beter om de waarheid onder ogen te zien dan jezelf voor de gek te houden. Het kan natuurlijk ook gebeuren dat je geen recente transacties kunt vinden. Op dat moment is het tijd om wat drastischer maatregelen te nemen.

Wat je op dit moment waarschijnlijk het beste kunt doen is een taxateur een waardebepaling laten maken. Normaal zouden we zeggen dat je een makelaar moet vragen, maar het probleem is dat makelaars tegenwoordig zo diep in de ellende zitten dat ze je alleen vertellen wat je wil horen. Als jij driehonderdduizend willen horen en het is tweehonderdduizend waard, dan kijken ze je recht aan an zeggen drie ton. Omdat ze opdrachten nodig hebben. Overweeg dus om een taxateur in te schakelen hiervoor.

Naast deze door verzekeraars en assurantietussenpersonen gebruikte waardemeter voor de globale vaststelling van de herbouwwaarde van een woning, zijn er meerder hulp middelen. Middels een taxatierapport van een erkende taxateur is het tevens mogelijk, vaak een juistere, herbouwwaarde van een woning te laten berekenen.

Wie, of hoe dan ook, de herbouwwaarde van een woning vaststelt, er zal in principe met een jaarlijkse regelmaat een herberekening gemaakt dienen te worden. Blijkt een gemaakte herbouwwaardemeter niet op to date te zijn dan kan het risico gelopen worden van onderverzekering.

Ook kan het van belang zijn om de herbouwwaarde van je woning vast te laten stellen rondom een uit te voeren verbouwing. Vaak zal deze vraag nodig zijn of de herbouwwaarde van een woning in een redelijke verhouding zal staan met de toekomstige marktwaarde bij een eventuele verkoop van de woning.

Daarnaast heeft de herbouwwaarde van een bestaande woning totaal niets te maken met de verkoopwaarde. Bij een oudere woning met een grote inhoud kun je er van uitgaan dat de te berekenen herbouwwaarde in het totaal niet zal overeen stemmen met de reële verkoopwaarde.

Het is handig om vooraf aan een taxateur duidelijk aan te geven voor welk doel je de herbouwwaarde van je woning wil laten vaststellen. De taxateur zal daar dan mee rekening houden en mogelijk en uitgebreidere toelichting geven over de manier waarop hij de herbouwwaarde van de woning heeft in zijn rapport opgenomen.

Indien je een woning gaat kopen en een taxatierapport voor de af te sluiten hypotheek nodig hebt, kun je in dit zelfde rapport de herbouwwaarde van de woning laten opnemen, zonder daarvoor extra kosten te hoeven maken. Het rapport met daarin opgenomen de herbouwwaarde van je woning kan aan de verzekeraar worden toegezonden en in meestal dienen voor een garantie tegen onderverzekering.

Naast de courtage die je moet betalen voor een aankoop makelaar is het van belang dat het klikt tussen jou en de makelaar. De aankoop makelaar zal voor jouw belangen moeten opkomen en een te lage courtage zal daar minder motivatie in leggen.

Veelvuldig blijkt dat personen zicht uitgeven voor aankoop makelaar en daar nagenoeg geen courtage in rekening brengen. Dat zijn dan geen robinhoods van de moderne tijd maar vaak jagers op provisie voor hypotheken of verzekeringen en door zich uit te geven voor aankoop makelaar zonder courtage leven op de provisie van andere producten.

Voor een goede aankoop makelaar is het veel belangrijker om voor jouw een geschikte woning aan te kopen dan het innen van de daarmee gemoeide courtage. De courtage is nu eenmaal de beloning van de aankoop makelaar en die zal hij nodig hebben om jou deskundig te ondersteunen.

De transparantie in de courtage die je aan de aankoop makelaar dient te betalen zal dan ook blijken uit de vaste bedragen en percentages in de bemiddelingsopdracht. Indien de courtage van de aankoop makelaar niet duidelijk blijkt uit de te verstrekken opdracht dan zul je bedenkingen moeten hebben.

Voor de in rekening te brengen courtage zal de aankoop makelaar een woning tegen de meest voordelige aankoopprijs verwerven. Door de scholing en ervaring van de aankoop makelaar zal de courtage voor het grotendeel opgaan in het vergroten van de kennis en het behouden van inzicht van de marktontwikkelingen.

Laat je belangen dus door een aankoop makelaar behartigen en ben niet kieskeurig op de te betalen courtage. De hogere courtage die bepaalde aankoop makelaars in rekening brengen zijn enkel ontstaan door de grotere ervaring en de betere resultaten voor de opdracht gevende kopers.

Vaak zie je een bepaalde woning te koop staan met een vraagprijs waar je U tegen zegt en waarvan later blijkt dat de prijs van de taxatie laag is ten opzichte van de vraagprijs. Denk dan niet te snel dat de taxatie wel te laag zal zijn en ga zeker niet over tot aankoop van de betreffende woning tegen de hogere vraagprijs.

Komt de taxatie te laag uit dan is het zaak om nog eens met de makelaar en de verkoper om de tafel te gaan zitten. Laat de taxateur in het rapport duidelijk aangeven wat de reden is van het laag opgenomen bedrag.

Indien een woning slecht is onderhouden heb je al snel dat een laag bedrag na een taxatie zal blijken. Indien men het taxatie bedrag te laag zal vinden omdat andere soortgelijke woningen in de buurt voor een hoger bedrag zijn verkocht dan ontkom je er niet aan wat na te kijken.

Is de taxatie misschien te laag omdat er geen aanbouw of nieuwe keuken is geplaatst. Ook kan de taxatie een te laag bedrag aangeven omdat in de betreffende woning geen nieuwe kozijnen zijn geplaatst of blijkt dat de afwerking minder deskundig is dan bij de andere woningen.

Een taxateur zal altijd een toelichting op het gemaakt rapport geven, hoe laag het bedrag ook zal zijn. Een taxateur heeft er geen baat bij om een taxatie laag te beoordelen, zelfs de kosten van zijn rapport zijn lager in rekening te brengen.