De voorkeur heeft voor de meeste woningkopers om na de onderhandeling de woning te laten taxeren. Dit komt omdat een taxatierapport altijd een paar honderd euro kost. Zou dus zonde zijn om een paar honderd euro uit te geven en dan blijk je niet uit te komen omdat de verkopers niet willen zakken met de prijs. Als het getaxeerde object minder opbrengt als het aangekochte bedrag kan dat leiden tot problemen bij de financiering. Een taxateur kan het soms ook veel te laag of te hoog zitten betreft getaxeerde object. Want waarde bepalen blijkt bij sommige huizen toch een moeilijk onderdeel. Makelaars met meer dan 30 ervaring zien we vaak genoeg dat ze veel te hoog zitten met hun vraagprijs van een huis.

Ik heb al woningen gezien van nvm makelaar die woningen in de verkoop namen die op een gegeven moment meer als een ton zakte in de vraagprijs. Soms hebben mensen een extra lening nodig voor bijvoorbeeld een nieuwe badkamer. De taxatie is dan vaak de waarde van de woning plus de kosten voor de verbetering. Als de woning verkocht zou moeten worden zou deze waarde van niet haalbaar zijn. Een taxatie waarde voor een financierings aanvraag kun je het beste maar met een korreltje zout nemen. Taxatie die niet bestemd zijn voor financieringen zijn vaak objectiever.

Wat is een executiewaarde

Als je een in een taxatie rapport kijkt kom je verschillende waardes tegen. Zou het niet meer makkelijk zijn als er maar een waarde in stond. Helaas kan het niet zo eenvoudig. De waardes hebben namelijk totaal verschillende toepassingen. De geschatte waarde van je woning onder de omstandigheden als je niet hypotheek kan betalen en de bank laat onvrijwillig de woning openbaar verkopen noemen we de executiewaarde. Je wordt natuurlijk niet direct op straat gezet als je een betalingsachterstand hebt ,maar er zijn grenzen. Voor een bank is het ook gunstiger als een huis op een normale manier verkocht wordt omdat bij een gedwongen verkoop een huis veel minder opbrengt. Vooral als er geen overwaarde is.

Mocht je door bepaalde reden niet meer aan je betalingsverplichtingen kunnen voldoen probeer dan afspraken te maken met je geld verstrekker zodat je huis nog zelf mag laten verkopen door een makelaar. De executie waarde ligt vaak tussen de 85 en 90 procent van de vrije verkoopwaarde.  De vrije verkoopwaarde is de waarde van een huis als het  verkocht zou worden in een normaal verkoop traject. Als de vrije verkoopwaarde te hoog is ingeschat dan heeft dat ook effect op de executiewaarde.

Vaak brengen executie verkopen nog veel minder op omdat particulieren vaak niet durven een woning kopen op een veiling. De gewone consumenten zie je bijna nooit op zo’n veiling. Op zo’n openbare wordt er vaak maar in 2 of 3 groepen geboden om te verkomen dat de prijs wordt opgedreven. Als de veiling is afgelopen begint als ware de onderhandeling voor wie de woning mag hebben. Er wordt dus over de rug van de verkoper geldt verdient want de onderhandeling begint pas als de veiling is afgelopen. Dus als er problemen komen omdat je de huur niet meer kunt betalen, probeer dan zo snel mogelijk afspraken te maken. Zowel hypotheeknemer en de hypotheekgever is een executieverkoop niet gunstig.

Over het algemeen wordt in een taxatierapport ook de herbouwwaarde genoemd.

Veel mensen weten niet waar deze waarde voor bedoeld is. Als je woning door bijvoorbeeld een gaslek of een brand volledig verbrand wordt. Het huis zal dan waarschijnlijk helemaal opnieuw gebouwd worden, de verzekering gaat dan van de herbouwwaarde uit wat het moet kosten om het te herbouwen. De herbouwwaarde is het bedrag dat de verzekering moet betalen als het huis helemaal door schade opnieuw moet worden gebouwd. Over het algemeen zal de herbouwwaarde het hoogste bedrag zijn in het taxatie rapport. Omdat de marktwaarde iets lager ligt dan de kosten om het huis volledig te laten herbouwen.

De herbouwwaarde van een woning is met name belangrijk voor de opstal verzekering. Het verzekerd bedrag zou gelijk moeten zijn aan de herbouwwaarde. Vaak wordt de herbouwwaarde te laag ingeschat. Iedereen is verantwoordelijk om zijn eigen herbouwwaarde  te controleren. Het is van belang hier voldoende aandacht aan te geven en niet alleen uit te gaan van de geïndexeerde getallen. De huizen markt kan door bepaalde gebeurtenis flink stijgen of dalen. Als er in een jaar een flinke prijs explosie voorkomt, kunnen sommige huizen al snel onderverzekerd raken. Na een verbetering of verbouwing vergeten veel woning eigenaren de nieuwe herbouwwaarde door te geven aan de opstal verzekering. De consequentie is dat de opstal verzekering minder zal uitkeren als het in de originele staat moet worden herbouwd.

In een taxatierapport van een appartement is geen herbouwwaarde in opgenomen. Omdat een appartement een klein stukje is van een heel geheel gebouw en is het niet mogelijk omdat per flat te berekenen. De opstalverzekering is meestal collectief verzekerd bij de VVe.

Vrij van huur en gebruik

Vrij van huur en gebruik is een term wat in een taxatierapport terug komt. Volgens een taxateur brengt een woning wat verhuurd is minder op. Omdat men weet dat het altijd lastig is huurders uit een woning te krijgen. Bij een koop wordt een huurder beschermt dat wil zeggen dat daarbij het huurcontract in stand wordt gehouden.  Wat makelaas ook merken als een woning moet worden verkocht wat verhuurd is dat dit moeizamer gaat. Je kunt van een verhuurder  niet verwachten dat hij voor een bezichtiging de woning perfect in orde gaat maken. Het kan zinsvol zijn om van te voren met  de verhuurder een deal te maken betreft het mee werken van de verkoop. Een schoonmaakster voor iedere bezichtiging laten komen is misschien een goed idee.

Mogelijke Verkoopwaarde in beperkte tijd is ook een term wat nogal eens genoemd wordt in een taxatierapport. De mogelijke opbrengst van een woning zal dan een stuk lager liggen omdat de verkoper van een woning druk staat vanwege tijdsdrang. Aan de andere kant ben ik er niet helemaal mee eens. Het lijkt dan of iemand die de tijd heeft meer opbrengst voor zijn woning zal beuren.

Hoe langer een woning op de markt staat, hoe minder aantrekkelijk de woning wordt en dus minder opbrengt. Want de meeste mensen zijn niet van plan om de vraagprijs te bieden als het al meer dan een half jaar te koop staat. Er is nu ook een Nederlands waarde Instituut in het leven geroepen die taxateur gaat controleren op kwaliteit en juistheid. Ze hopen daar mee fraude mee te verkomen. Helaas moet degene die de taxatie laat uitvoeren hier weer extra voor betalen.

Moet je taxatie laten uitvoeren via degen die je de financiering verstrekt?

In Nederland bepaal je dat gelukkig nog zelf. Een taxatierapport moet aan bepaalde voorwaarde voldoen die de banken stellen. Meest krijgt de financieel adviseur in klein deel van percentage voor de doorverwijzing van de taxatie. Soms heb je voor de bank geen taxatierapport nodig voor de aanvraag van een financiering van een woning. Het kan namelijk zo zijn dat je genoeg eigen vermogen hebt en daardoor voor de bank minder riskant bent.  Het kan ook zo zijn dat de woz een stuk hoger is als de koopprijs waardoor je geen taxatierapport nodig hebt. Dat bespaart je dan weer een enkele honderden euro’s.

Woz waarde is de waarde van een woning volgens een taxatierapport van de gemeente. Elk jaar opnieuw berekent de gemeente de waarde van de woning wat gebaseerd is op een peil datum uit het verleden. Bepaalde belastingen wat je moet betalen zijn gebaseerd op de woz waarde van je huis. De woz waarde wordt ieder jaar opnieuw bepaald. Omdat de woz ieder jaar opnieuw worden berekent hopen ze meer tot realistische woz waardes te komen zodat het aantal bezwaren zal afnemen tegen te hogen taxatierapporten van gemeente.

Als woz waardes in de toekomst steeds nauwkeuriger gaan worden is de vraag of er nog voldoende geld is te verdienen voor taxateurs in de toekomst omdat banken dan sneller genoegen gaan nemen met een taxatierapport van de gemeente.

Als hoofdstad van ons kikkerlandje is Amsterdam ook een plek waar ontzettend veel woningtransacties voorkomen. Voor een taxateur in Amsterdam is het niet makkelijk om wijs te worden uit alle woningtypes en alle woningleeftijden. Er zijn grachtenpanden, nieuwbouwwijken en alles er tussenin. Daarom is het belangrijk en in sommige gevallen zelfs vereist om bij een taxatie in Amsterdam ook een taxateur uit Amsterdam te betrekken. De markt is nogal specifiek en je zult iemand nodig hebben die een realistische schatting kan uitvoeren waar je daadwerkelijk iets aan hebt.

Toch is dat het vak van de taxateur en is hij getraind om taxaties overal te doen. Een taxatie in Amsterdam kan net als in de rest van het land worden uitbesteed aan allerlei bureaus. Of het nu een kleine zelfstandige is of een grote landelijke organisatie. Hoewel grote taxatie organisaties in ons land een flinke klap te verwerken hebben gekregen na het bekendmaken van de recente taxatieplannen door de NVM en de VBO.

Ontwikkeling van de taxatie in grote steden

Vroeger was alles nog pais en vree in taxatieland. Het beroep was redelijk beschermd en door de afscherming van het makelaarsvak in Amsterdam en de rest van het land kwamen niet veel ‘gewone’ mensen op het idee om opeens taxaties in Amsterdam te leren uitvoeren.

Maar het kon uiteraard niet zo blijven. Het kabinet besloot om de beroepsbescherming voor makelaardij af te schaffen. De beslissing werd genomen in Den Haag, maar had verregaande gevolgen op de markt in Amsterdam en elke andere plaats in Nederland.

Daarnaast kwam het Internet opzetten. Voor veel makelaars een grote bedreiging en inbreuk op hun traditionele beroepsbeoefening. Als taxateur was het ook geen lolletje, want opeens waren allerlei gegevens die zij vroeger alleen konden inkijken nu openbaar.

Daarnaast kwamen er in steden door heel Nederland veel makelaars en taxateurs bij. Mensen lieten zich massaal omscholen en besloten taxateur in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of elke andere stad van betekenis te worden. Het gevolg was een logische economische consequentie die echter onprettig uitpakte voor de traditionele makelaardij en taxatie markt; de prijzen daalden.
Als er plotseling veel meer aanbod bijkomt dan dalen de tarieven die er voor een dienst gerekend kunnen worden.  Dat gebeurde dus ook met tarieven voor taxatierapporten. Uiteraard veroorzaakte dit weer een klaagzang onder de grootste taxateur populaties in onze steden (o.a. taxateurs in Amsterdam, Utrecht, Groningen en Rotterdam).

De maatregelen werden echter niet teruggedraaid en er werd min of meer gezegd; leer er maar mee te leven. Inmiddels is iedereen eraan gewend en is het landschap een stuk diverser geworden. Maar het verhaal gaat nog (veel) verder.

Stoute Taxateurs

Na al die opschudding begon het taxateur landschap diverser te worden en kwam er een stroom van nieuwe taxateurs op gang. Voorheen was het beschermd geweest en waren er maar een beperkt aantal taxateurs, allemaal lid van een branchevereniging, die taxatie rapporten opmaakten. Taxateurs moeten nu nog altijd hun papieren ophalen en worden op die manier lid van de RVT. Een vereniging voor taxateurs die borg staat voor kwaliteitsgarantie.

Tot zover alles goed. Maar het bleek dat er toch een en ander misging. Banken maakten namelijk steeds vaker mee dat taxaties voor geen meter klopten. Woningen werden soms veel te hoog ingeschat, wat weer leidde tot verstrekking van te hoge hypotheken. Dit zat banken uiteraard niet lekker, met name na hun introductie van de NHG en de daarmee samengaande voordelen voor de woningeigenaar als er een executieverkoop plaatsvond.

Bij elke taxatie, of die nu in Utrecht, Amsterdam of Maastricht wordt gedaan, moet er een executiewaarde worden vastgesteld. Dit is de waarde waarvan de taxateur het idee heeft dat die haalbaar moet zijn wanneer de woning op een executieveiling wordt verkocht. Natuurlijk is geen enkele bank er happig op om executieveilingen uit te voeren, maar ter zekerheid moeten ze uiteraard een idee hebben van de waarde van het onderpand.

Nou is het zo dat taxatie opdrachten vaak worden verstrekt door tussenpersonen. Die tussenpersonen zijn hypotheekadviseurs of financieel adviseurs die hun klanten helpen de financiering voor een woning rond te krijgen. Die financiering is uiteraard afhankelijk van de woningwaarde. Dat is het gedeelte waar het interessant wordt.

Frauduleuze taxaties

Op het moment dat een deal wel of geen doorgang vindt afhankelijk van de taxateur, zal de adviseur er alles aan doen om de taxateur een bepaalde richting op te duwen. Sterker nog, als de taxateur niet die richting op beweegt wordt hij daarna niet meer gebeld. Het gevolg lag dus voor de hand, er werden op een gegeven moment bijna willekeurige waardes op woningen geplakt, alleen om de transactie doorgang te laten vinden.

Natuurlijk kwam dit als een totale verrassing voor banken, die niet altijd tot de scherpste potloden in de doos behoren. Het maakte ook niet uit of een stad een NVM bolwerk was (zoals Amsterdam of Utrecht) of dat er niet veel branchevereniging vertegenwoordiging was (zoals Maastricht). De taxaties klopten op grote schaal voor geen centimeter.

De nationale Hypotheek Garantie is een maatregel die in leven is geroepen door banken om het verlies voor een consument te beperken bij executieverkoop. Het is een fonds dat gezamenlijk is opgezet bij wijze van verzekering. Het vervelende is alleen dat die verzekering niet kan functioneren op het moment dat er wordt gesjoemeld met taxatierapporten van onderpanden.

Uiteindelijk sneden taxateurs en financieel adviseurs zich toch in de vingers. De banken maakten hun ongenoegen kenbaar en de grootste branche verenigingen in het land, de NVM en de VBO, besloten een landelijk platform te gaan maken. Dit landelijke platform zou strenge kwaliteitseisen hebben en gebruikt kunnen worden door elke bank.

Natuurlijk betekende dit slecht nieuws voor de landelijke taxatieplatforms die er op de markt waren en nu nog zijn. Het faillissement van enkele grote jongens is al een feit en er zullen er waarschijnlijk meer volgen. De normaal zo actieve mensen achter kartel wetgeving houden zich uiteraard stil, maar laten we daar niet al teveel woorden aan vuil maken.

Toekomst van landelijke taxaties

Er is natuurlijk moeilijk een peil te trekken op de exacte toekomst van taxaties in ons land. Maar de visie die we hier schetsen wordt door veel taxateurs en makelaars onderschreven. Brancheverenigingen zijn als de dood om hier uitspraak over te doen, maar het valt te verwachten dat er genoeg mensen zijn die doorhebben wat er staat te gebeuren.

Banken hebben brancheverenigingen min of meer gedwongen om een platform op te zetten. In de toekomst zal een bank hoogstwaarschijnlijk een eigen taxatiedivisie willen hebben, ter zekerheidsstelling van het onderpand en om te zien of een waarde realistisch is. Op dit moment worden WOZ taxaties gepland door het landelijke taxatie platform. Zodra deze specifieker worden kunnen banken hier ook cijfers op gaan baseren.

Uiteindelijk lijkt het vak van onafhankelijke taxateur met uitsterven bedreigd. Het ligt voor de hand dat een bank een eigen alternatief zal ontwikkelen, daar zij de gehele investering doen in een bepaalde klant. Toch is dit verre van zeker, want banken hebben in het verleden ook vaak genoeg tussenpersonen zonder succes proberen uit te schakelen bij hypotheek verstrekking.

Het komt erop neer dat je als taxateur veiliger bent op het moment dat je diversificatie overweegt. Wat er gaat gebeuren is niet zeker, maar dat er verandering in de lucht hangt is voor iedereen duidelijk. Met verandering komen kansen en het is nu zaak om van die kansen gebruik te maken en om je klaar te maken om ze te benutten door educatie en voorbereiding.

Vroeger was een standaard taxatie tatrief iets minder als 2 promille van de waarde. Door de vele problemen rondom het beroep taxateur zakte dit tarief echter steeds verder omlaag. Op de eerste plaats kreeg de taxatiewereld te maken met dezelfde ontwikkeling waarmee makelaars ook te maken kregen. Toen de beediging werd afgeschaft werd het voor mensen makkelijk om in de taxatiemarkt te stappen en zagen ze gouden bergen.

Op de tweede plaats is er de kwestie van fraudulueze taxaties. Steeds vaker kwam er naar boven dat waardes die geschat waren door taxateurs absoluut niet marktconform waren. Omdat taxateurs afhankelijk zijn van de financieel adviseur voor hun betaling schrijven ze met alle plezier de waardes die nodig zijn. Vroeg de financieel adviseur dus een bepaalde waarde, dan schreef de taxateur die zonder veel gezeur op.

Je snapt dat dit taxateurs niet echt geloofwaardiger maakte. Inmiddels is het al zo ver dat banken hebben aangestuurd op een centraal taxatie orgaan om al hun opdrachten uit te voeren. Taxateurs weigeren stug om deze ontwikkeling te zien, maar uiteindelijk helpt het niet om je ogen te sluiten. Over 5 jaar zal het landschap op dit gebied al heel anders uitzien, maar hoe precies is nog bij niemand bekend.

Elke dag is er echter meer opschudding en verandering in de taxatiewereld. Nogal wat taxateurs weigeren echter om dit in te zien en hanteren de opstelling; als we allemaal zeggen dat het niet zo is, dan is het niet zo. Een landelijk taxatiepunt wordt opgezet als initatiatief van de NVM en de VBO. De reden is dat banken hierop hebben aangestuurd na de genante vertoning met taxatiefraudes.

Corruptie in de taxatiewereld werd uiteindelijk niet tegengehouden door een diploma, een eed of een certificering. Natuurlijk was er wel een kleine marge voor fouten die taxateurs konden maken, maar deze werden heftig overschreden. Dan laten we zelfs nog buiten beschouwing dat iedereen die langer dan een week in het vastgoed zit op de hoogte is van de twijfelachtige waarde van een taxatierapport

De banken voelden dit in hun cashflow als ze weer eens een groot verlies pakten uit een executieverkoop. Het landelijke taxatie netwerk dat nu aan het ontwikkelen is zal ook steeds meer WOZ taxaties gaan doen. Nu gaan er zelfs geruchten dat de WOZ waardes gewoon jaarlijks worden geindexeerd en dat er helemaal geen taxaties meer nodig zijn. Of dit echt de toekomst gaat zijn zullen we zien, maar feit blijft dat het pittig wordt voor taxateurs.

Taxateurs, de mensen die van oudsher opgeleid en getraind waren om onroerend goed taxaties uit te voeren, worden langzaam aan vervangen door een heel netwerk van banktaxateurs. De banken zijn het tenslotte zat dat ze hypotheken verstrekken op basis van bijna fictieve waardes. Als je nog nooit in het veld actief bent geweest als taxateur of makelaar is het moeilijk voor te stellen, maar er wordt ontzettend veel geknoeit met dit soort zaken.

De verwachting is eigenlijk dat taxaties uiteindelijk vervangen zullen worden door jaarlijkse bijstellingen van WOZ waardes. Met name in de huidige markt is het moeilijk om een echte vaste waarde te plakken op een pand, vanwege de fluctuerende markt. De prijzen dalen soms met de maand of stijgen met de maand en banken houden stug vast aan de fictieve waarde van een onroerend goed taxatie. Een goedkope taxatie kan nu dus nog wel gedaan worden, maar als je op zoek bent naar de daadwerkelijke waarde van een woning, dan ben je beter af als je kijkt naar wat de markt ervoor geeft.

De onroerend goed taxatie was traditioneel altijd de beste manier om een woning op waarde te schatten. Door de jaren heen heeft de taxatie echter aan geloofwaardigheid ingeboet door het grote aantal frauduleuze taxaties. Het lag natuurlijk voor de hand dat er geknoeid ging worden met de waardes van woningen als er bijvoorbeeld een bepaalde executiewaarde nodig zou zijn voor de hypotheek.

Taxateurs, de mensen die van oudsher opgeleid en getraind waren om onroerend goed taxaties uit te voeren, worden langzaam aan vervangen door een heel netwerk van banktaxateurs. De banken zijn het tenslotte zat dat ze hypotheken verstrekken op basis van bijna fictieve waardes. Als je nog nooit in het veld actief bent geweest als taxateur of makelaar is het moeilijk voor te stellen, maar er wordt ontzettend veel geknoeit met dit soort zaken.

De verwachting is eigenlijk dat taxaties uiteindelijk vervangen zullen worden door jaarlijkse bijstellingen van WOZ waardes. Met name in de huidige markt is het moeilijk om een echte vaste waarde te plakken op een pand, vanwege de fluctuerende markt. De prijzen dalen soms met de maand of stijgen met de maand en banken houden stug vast aan de fictieve waarde van een onroerend goed taxatie. Een taxatie kan nu dus nog wel gedaan worden, maar als je op zoek bent naar de daadwerkelijke waarde van een woning, dan ben je beter af als je kijkt naar wat de markt ervoor geeft.