Als hoofdstad van ons kikkerlandje is Amsterdam ook een plek waar ontzettend veel woningtransacties voorkomen. Voor een taxateur in Amsterdam is het niet makkelijk om wijs te worden uit alle woningtypes en alle woningleeftijden. Er zijn grachtenpanden, nieuwbouwwijken en alles er tussenin. Daarom is het belangrijk en in sommige gevallen zelfs vereist om bij een taxatie in Amsterdam ook een taxateur uit Amsterdam te betrekken. De markt is nogal specifiek en je zult iemand nodig hebben die een realistische schatting kan uitvoeren waar je daadwerkelijk iets aan hebt.

Toch is dat het vak van de taxateur en is hij getraind om taxaties overal te doen. Een taxatie in Amsterdam kan net als in de rest van het land worden uitbesteed aan allerlei bureaus. Of het nu een kleine zelfstandige is of een grote landelijke organisatie. Hoewel grote taxatie organisaties in ons land een flinke klap te verwerken hebben gekregen na het bekendmaken van de recente taxatieplannen door de NVM en de VBO.

Ontwikkeling van de taxatie in grote steden

Vroeger was alles nog pais en vree in taxatieland. Het beroep was redelijk beschermd en door de afscherming van het makelaarsvak in Amsterdam en de rest van het land kwamen niet veel ‘gewone’ mensen op het idee om opeens taxaties in Amsterdam te leren uitvoeren.

Maar het kon uiteraard niet zo blijven. Het kabinet besloot om de beroepsbescherming voor makelaardij af te schaffen. De beslissing werd genomen in Den Haag, maar had verregaande gevolgen op de markt in Amsterdam en elke andere plaats in Nederland.

Daarnaast kwam het Internet opzetten. Voor veel makelaars een grote bedreiging en inbreuk op hun traditionele beroepsbeoefening. Als taxateur was het ook geen lolletje, want opeens waren allerlei gegevens die zij vroeger alleen konden inkijken nu openbaar.

Daarnaast kwamen er in steden door heel Nederland veel makelaars en taxateurs bij. Mensen lieten zich massaal omscholen en besloten taxateur in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of elke andere stad van betekenis te worden. Het gevolg was een logische economische consequentie die echter onprettig uitpakte voor de traditionele makelaardij en taxatie markt; de prijzen daalden.
Als er plotseling veel meer aanbod bijkomt dan dalen de tarieven die er voor een dienst gerekend kunnen worden.  Dat gebeurde dus ook met tarieven voor taxatierapporten. Uiteraard veroorzaakte dit weer een klaagzang onder de grootste taxateur populaties in onze steden (o.a. taxateurs in Amsterdam, Utrecht, Groningen en Rotterdam).

De maatregelen werden echter niet teruggedraaid en er werd min of meer gezegd; leer er maar mee te leven. Inmiddels is iedereen eraan gewend en is het landschap een stuk diverser geworden. Maar het verhaal gaat nog (veel) verder.

Stoute Taxateurs

Na al die opschudding begon het taxateur landschap diverser te worden en kwam er een stroom van nieuwe taxateurs op gang. Voorheen was het beschermd geweest en waren er maar een beperkt aantal taxateurs, allemaal lid van een branchevereniging, die taxatie rapporten opmaakten. Taxateurs moeten nu nog altijd hun papieren ophalen en worden op die manier lid van de RVT. Een vereniging voor taxateurs die borg staat voor kwaliteitsgarantie.

Tot zover alles goed. Maar het bleek dat er toch een en ander misging. Banken maakten namelijk steeds vaker mee dat taxaties voor geen meter klopten. Woningen werden soms veel te hoog ingeschat, wat weer leidde tot verstrekking van te hoge hypotheken. Dit zat banken uiteraard niet lekker, met name na hun introductie van de NHG en de daarmee samengaande voordelen voor de woningeigenaar als er een executieverkoop plaatsvond.

Bij elke taxatie, of die nu in Utrecht, Amsterdam of Maastricht wordt gedaan, moet er een executiewaarde worden vastgesteld. Dit is de waarde waarvan de taxateur het idee heeft dat die haalbaar moet zijn wanneer de woning op een executieveiling wordt verkocht. Natuurlijk is geen enkele bank er happig op om executieveilingen uit te voeren, maar ter zekerheid moeten ze uiteraard een idee hebben van de waarde van het onderpand.

Nou is het zo dat taxatie opdrachten vaak worden verstrekt door tussenpersonen. Die tussenpersonen zijn hypotheekadviseurs of financieel adviseurs die hun klanten helpen de financiering voor een woning rond te krijgen. Die financiering is uiteraard afhankelijk van de woningwaarde. Dat is het gedeelte waar het interessant wordt.

Frauduleuze taxaties

Op het moment dat een deal wel of geen doorgang vindt afhankelijk van de taxateur, zal de adviseur er alles aan doen om de taxateur een bepaalde richting op te duwen. Sterker nog, als de taxateur niet die richting op beweegt wordt hij daarna niet meer gebeld. Het gevolg lag dus voor de hand, er werden op een gegeven moment bijna willekeurige waardes op woningen geplakt, alleen om de transactie doorgang te laten vinden.

Natuurlijk kwam dit als een totale verrassing voor banken, die niet altijd tot de scherpste potloden in de doos behoren. Het maakte ook niet uit of een stad een NVM bolwerk was (zoals Amsterdam of Utrecht) of dat er niet veel branchevereniging vertegenwoordiging was (zoals Maastricht). De taxaties klopten op grote schaal voor geen centimeter.

De nationale Hypotheek Garantie is een maatregel die in leven is geroepen door banken om het verlies voor een consument te beperken bij executieverkoop. Het is een fonds dat gezamenlijk is opgezet bij wijze van verzekering. Het vervelende is alleen dat die verzekering niet kan functioneren op het moment dat er wordt gesjoemeld met taxatierapporten van onderpanden.

Uiteindelijk sneden taxateurs en financieel adviseurs zich toch in de vingers. De banken maakten hun ongenoegen kenbaar en de grootste branche verenigingen in het land, de NVM en de VBO, besloten een landelijk platform te gaan maken. Dit landelijke platform zou strenge kwaliteitseisen hebben en gebruikt kunnen worden door elke bank.

Natuurlijk betekende dit slecht nieuws voor de landelijke taxatieplatforms die er op de markt waren en nu nog zijn. Het faillissement van enkele grote jongens is al een feit en er zullen er waarschijnlijk meer volgen. De normaal zo actieve mensen achter kartel wetgeving houden zich uiteraard stil, maar laten we daar niet al teveel woorden aan vuil maken.

Toekomst van landelijke taxaties

Er is natuurlijk moeilijk een peil te trekken op de exacte toekomst van taxaties in ons land. Maar de visie die we hier schetsen wordt door veel taxateurs en makelaars onderschreven. Brancheverenigingen zijn als de dood om hier uitspraak over te doen, maar het valt te verwachten dat er genoeg mensen zijn die doorhebben wat er staat te gebeuren.

Banken hebben brancheverenigingen min of meer gedwongen om een platform op te zetten. In de toekomst zal een bank hoogstwaarschijnlijk een eigen taxatiedivisie willen hebben, ter zekerheidsstelling van het onderpand en om te zien of een waarde realistisch is. Op dit moment worden WOZ taxaties gepland door het landelijke taxatie platform. Zodra deze specifieker worden kunnen banken hier ook cijfers op gaan baseren.

Uiteindelijk lijkt het vak van onafhankelijke taxateur met uitsterven bedreigd. Het ligt voor de hand dat een bank een eigen alternatief zal ontwikkelen, daar zij de gehele investering doen in een bepaalde klant. Toch is dit verre van zeker, want banken hebben in het verleden ook vaak genoeg tussenpersonen zonder succes proberen uit te schakelen bij hypotheek verstrekking.

Het komt erop neer dat je als taxateur veiliger bent op het moment dat je diversificatie overweegt. Wat er gaat gebeuren is niet zeker, maar dat er verandering in de lucht hangt is voor iedereen duidelijk. Met verandering komen kansen en het is nu zaak om van die kansen gebruik te maken en om je klaar te maken om ze te benutten door educatie en voorbereiding.