Nu komen er weer berichten in het nieuws van banken die de volgende klap gaan krijgen. Maar gisteren kondigden de mensen van de FED aan dat de crisis volgens hen nu bezworen was. Dus wat betekent het allemaal voor de huizenprijzen?

Hier ons perspectief, vanuit de praktijk. Nu is het meer dan ooit mogelijk om een woning te kopen die direct overwaarde heeft. Er zijn verkopers op de markt die MOETEN verkopen en er is aanbod genoeg. Pas op dat je niet te snel koopt, maar wacht ook niet tot volgend jaar of het jaar erna, want de goede deals worden altijd wel eruit gevist.

We hebben nu herhaaldelijk meegemaakt dat een woning te koop wordt aangeboden tegen tienduizenden euro’s onder marktwaarde en dat mensen nog steeds aarzelden. Dat is jammer. Die mensen hadden beter een aankoopmakelaar in de arm kunnen nemen, al was het maar om ze gerust te stellen. Die had dan een algemene taxatie kunnen doen en gelijk kunnen zien dat dit een topaanbieding was. Nu gaan er tienduizenden euro’s aan potentiele winst verloren omdat mensen niet bereid zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen of te betalen.

Nou zijn taxaties ook niet zaligmakend, maar ze geven nog altijd een goed idee van de waarde van een huis. Met name als ze worden gedaan door een makelaar die een woning gaat aankopen. Taxaties voor financiering zijn altijd te optimistisch, maar een aankoopmakelaar zal er vaak een iets negatievere kijk op hebben. Niks mis mee uiteraard, dat is alleen maar goed.

Zo lang de huizenprijzen blijven dalen is het verstandig om een competente makelaar in te schakelen om je te helpen bij de aankoop. Zorg er wel voor dat je vraagt aan je makelaar of hij of zij denkt dat de crisis voorbij is. Als ze ja zeggen, zoek dan een andere. De huizen markt zit de komende tijd nog in de ellende en iemand die denkt dat het niet zo heeft zijn hoofd op de verkeerde plaats zitten. Dat is op zich geen probleem, tenzij jij die persoon betaalt. Zoek een competent iemand en je zult zien dat er goede deals genoeg zijn op de markt van vandaag de dag!

De meeste mensen laten een verkoop of een aankoop regelen door een makelaar of een vastgoed specialist. Hoog waarschijnlijk kom je in ieder geval in contact met een makelaar. Het aantal makelaars is de laatste jaren explosief gestegen waardoor er veel concurrentie is ontstaan.

De kosten en vergoedingen voor de dienstverlening van de makelaars wijken erg van elkaar af. Het is heel moeilijk service/dienstverlening te vergelijken van verschillende makelaars. De service en de diensten wat een makelaar levert lijkt onder druk te staan? Voor een particulier is zeer lastig te beoordelen. De zoek toch is ondoorzichtig geworden. De meeste makelaar denken in de vastgoed business te zitten. Heel schokkend voor ze maar dat zijn ze niet. Ze laten mensen het huis zien. Eigenlijk zijn het reisleiders of touroperators in een woning. Een rondleiding is iets wat je een kind van de lagere school nog kunt leren. Je hoeft een vrouw echt niet uit te legen wat een badkamer is.

Een goede makelaar heeft verstand van verkopen en marketing. Uiteraard is het wel verstandiger een bezichtiging door een makelaar te doen omdat hij er niet emotioneel bij betrokken is. Maar het moet niet de hoofdtaak zijn van de makelaar.

In het volgende gedeeltes worden dingen verteld wat sommige makelaars liever niet willen lezen dat je dit leest. Je zult een slechte makelaar makkelijker kunnen herkennen. Je zult nu beter herkennen welke makelaar u belangen werkelijk behartigd. Door deze informatie te bestuderen kan u helpen een goede keus te maken en daardoor veel geld te besparen. Het verschil tussen aankoop makelaar en verkoop makelaar zal ook nog besproken worden

Zelfstandige Makelaars

Als het goed gaat met de huizen markt zie je de makelaars als kool uit de grond komen. In tijden van recessies zie je steeds meer makelaars afvallen en weer loondienst gaan werken. In een markt wat goed is kan iedereen verkopen maar een markt wat minder is blijven de professionals overeind. Veel makelaars zijn gaan bezuinigen. Zou jij harder willen werken voor veel minder geld? Dit komt de service niet ten goede omdat makelaar in zijn diensten en service moeten gaan snijden.

Het meeste gebruikte systeem wat een makelaar in Nederland toepast gaat als volgt. Omdat de makelaar goed gevoel geven begint hij vaak met een te hoge vraagprijs. Als op een gegeven moment blijkt dat niet genoeg animo is voor de woning zal de makelaar adviseren om de prijs te verlagen Deze prijsverlaging gebeurd zo vaak tot de woning is verkocht. Kies nooit en makelaar omdat hij een woning zogenaamd voor meer kan verkopen want de markt bepaald de waarde van de woning en niet de makelaar.

Over het algemeen overschatten bewoners hun woning met 11 procent boven de waarde waar hij uit eindelijk voor verkocht gaat worden. De prijs van een woning wordt bepaald door de markt en niet door adviseur of de hoogte van de hypotheek Op kadaster.nl kun je veel informatie achterhalen over verkoopprijzen in jouw buurt. Woningtransacties geven een objectief beeld over de waarde van jouw woning. Veel mensen zijn geneigd om een makelaar te kiezen vanwege de bouwkundige kennis. Wat heb je nu liever een makelaar die allerlei moeilijke bouwkundige namen weet waar de woningkoper niks van begrijpt of een makelaar die goed met mensen kan omgaan omdat hij verstand heeft van verkopen. Uit eindelijk draait het om verkoop en die kun je met die kunde niet verkopen.

Hoe selecteer je een verkopend makelaar?

Veel mensen zijn naderhand niet blij over de keuzen van hun makelaar In ons land zijn absoluut niet te weinig makelaars. Er is veel concurrentie in de makelaardij. Eind jaren negentig is het aantal makelaars ontzettend gegroeid. Het is dus steeds moeilijker geworden voor de makelaar om een stukje van de koek te krijgen. Uit wanhoop zijn veel makelaars gaan concurreren met hun courtage. In Nederland hebben we al een van de laagste courtages van de wereld. Dit komt de service niet ten goede. In Nederland had de makelaardij al een slechte naam betreft service. Dus de service was al niet optimaal en dan moet er ook nog eens gesneden worden aan het service die een makelaar levert. Want een lagere courtage betekent ook minder omzet per klant. Er zal dus minder tijd en aandacht over blijven per klant. De makelaar zal dan activiteiten moeten schrappen die belangrijk zijn om het huis of appartement te verkopen. Ik denk dat het verlagen van courtage slecht is voor klant.

Hoe herken je dan een goede makelaar. Een makelaar die veel advertenties zet in de woonblaadje hoeft niet vanzelfsprekend een goede makelaar te zijn. Het aantal reacties op een woning advertentie is zeer laag. De meeste mensen die het woonkrantje lezen zijn de mensen die wel een keer willen verhuizen maar niet binnen een half jaar. Mensen die binnen half jaar willen verhuizen gebruiken meestal internet als zoek middel. De makelaar is meestal voorstander om veel te adverteren, logisch want hoe meer aanbod hoe meer reclame voor de makelaar. En uiteindelijk betaald de klant daarvoor.

Vaak zie je nog een hoop makelaars die met de waarde van een huis flink hoog beginnen om de indruk te geven dat ze het huis wel voor die prijs kunnen verkopen. De woning raakt dan nooit voor deze prijs verkocht. Er zal dan een prijsverlaging moet plaats vinden tot de woning verkocht is. Een prijs daling geeft meestal aan dat een huis niet populair is. Een huis met een te hoge vraagprijs wordt vaak 15 % onder de marktprijs verkocht.

Het is belangrijk dat een verkopend makelaar met objectieve gegevens kan aantonen wat een juiste vraagprijs is. Verder is het belangrijk dat de makelaar geregeld feedback geeft aan zijn klanten

Bescherm je met een aankoopmakelaar

Waarom zou je een aankoop makelaar nemen omdat de verkoper toch al een makelaar heeft om alles te regelen. Geregeld wordt een van de grootste investeringen puur op gevoel genomen alsof het een supermarkt product is Over het algemeen betaald men te veel of komt men in de problemen omdat men niet weet hoe men moet handelen als er iets mis gaat. Contracten worden meestal door de verkopend makelaar gemaakt en zo dat ze in het voordeel werken van de verkopers. Een verkopende makelaar geeft vaak indruk of hij jou wilt helpen bij de aankoop. Helaas is dit schijn. Vergeet niet dat een verkoop makelaar altijd voor de belangen op komt voor de verkopende partij. De verkoper moet hem tenslotte ook betalen en daar heeft hij ook een overeenkomst mee gesloten.

Sommige doorstromers denken dat de verkopende makelaar meer voor hun kan betekenen als ze ook hun huis bij hem in de verkoop zoude geven. Nu blijkt dat je meer van de prijs afkrijgt omdat jij ook nog je huis moet verkopen, ben je dan niet bang hoe die makelaar met jouw woning omgaat als die verkocht moet worden. Een goede makelaar laat blijken dat hij niet van twee kanten de belangen kan behartigen. Onderhandelingen kun je het beste niet zelf doen omdat je te zeer emotioneel bij betrokken bent.Een aankoop makelaar kan je ook goed helpen om te bepalen of een huis wel de juiste waarde is. De mooie huizen die ook nog goedkoop zijn in prijs zijn meestak snel weg. Om een leuk huis te krijgen kan een aankoop makelaar uitkomst bieden.

De Aankoop Makelaar En Courtage

Hoe zit het met de courtage ? Een makelaar moet betaald worden voor zijn bemiddeling mits er een transactie tot stand komt. Indien u niet meer van zijn diensten gebruikt wilt maken kan hij wel de eventueel gemaakte kosten in rekening brengen. Wanneer u hier vooraf afspraken over maakt, komt u niet voor verassingen te staan.

Indien je een woning zelf vindt moet je toch de aankoop makelaar betalen indien je een aankoop opdracht bij hem hebt lopen. De makelaar heeft de mogelijkheid om zijn courtage in rekening brengen tot drie maanden na het stopzetten van de bemiddelings opdracht. Als u de bemiddelingsopdracht annuleert, zul je moeten aantonen dat je de woning zonder de makelaar hebt gekocht Kunt u niet aantonen dat u de woning zelfstandig vond, dan mag de makelaar courtage in rekening brengen. Om misverstanden tussen u een de makelaar te voorkomen kunt u de makelaar vragen alle afspraken schriftelijk vast te leggen.

Samenvattend hebben we kunnen lezen dat een makelaar je zelden een objectieve mening zal geven.Een makelaar kan nooit voor twee partijen tegelijk opkomen indien zich problemen voordoen. Het aantal makelaar is de laatste jaren explosief gegroeid waardoor voor de consument het heel moeilijk is om verschil in kwaliteit en service te onderscheiden. Het is dan altijd belangrijk om te weten dat een makelaar die concurreert met zijn goedkopen courtage risico’s met zich mee kan brengen.

De voorkeur heeft voor de meeste woningkopers om na de onderhandeling de woning te laten taxeren. Dit komt omdat een taxatierapport altijd een paar honderd euro kost. Zou dus zonde zijn om een paar honderd euro uit te geven en dan blijk je niet uit te komen omdat de verkopers niet willen zakken met de prijs. Als het getaxeerde object minder opbrengt als het aangekochte bedrag kan dat leiden tot problemen bij de financiering. Een taxateur kan het soms ook veel te laag of te hoog zitten betreft getaxeerde object. Want waarde bepalen blijkt bij sommige huizen toch een moeilijk onderdeel. Makelaars met meer dan 30 ervaring zien we vaak genoeg dat ze veel te hoog zitten met hun vraagprijs van een huis.

Ik heb al woningen gezien van nvm makelaar die woningen in de verkoop namen die op een gegeven moment meer als een ton zakte in de vraagprijs. Soms hebben mensen een extra lening nodig voor bijvoorbeeld een nieuwe badkamer. De taxatie is dan vaak de waarde van de woning plus de kosten voor de verbetering. Als de woning verkocht zou moeten worden zou deze waarde van niet haalbaar zijn. Een taxatie waarde voor een financierings aanvraag kun je het beste maar met een korreltje zout nemen. Taxatie die niet bestemd zijn voor financieringen zijn vaak objectiever.

Wat is een executiewaarde

Als je een in een taxatie rapport kijkt kom je verschillende waardes tegen. Zou het niet meer makkelijk zijn als er maar een waarde in stond. Helaas kan het niet zo eenvoudig. De waardes hebben namelijk totaal verschillende toepassingen. De geschatte waarde van je woning onder de omstandigheden als je niet hypotheek kan betalen en de bank laat onvrijwillig de woning openbaar verkopen noemen we de executiewaarde. Je wordt natuurlijk niet direct op straat gezet als je een betalingsachterstand hebt ,maar er zijn grenzen. Voor een bank is het ook gunstiger als een huis op een normale manier verkocht wordt omdat bij een gedwongen verkoop een huis veel minder opbrengt. Vooral als er geen overwaarde is.

Mocht je door bepaalde reden niet meer aan je betalingsverplichtingen kunnen voldoen probeer dan afspraken te maken met je geld verstrekker zodat je huis nog zelf mag laten verkopen door een makelaar. De executie waarde ligt vaak tussen de 85 en 90 procent van de vrije verkoopwaarde.  De vrije verkoopwaarde is de waarde van een huis als het  verkocht zou worden in een normaal verkoop traject. Als de vrije verkoopwaarde te hoog is ingeschat dan heeft dat ook effect op de executiewaarde.

Vaak brengen executie verkopen nog veel minder op omdat particulieren vaak niet durven een woning kopen op een veiling. De gewone consumenten zie je bijna nooit op zo’n veiling. Op zo’n openbare wordt er vaak maar in 2 of 3 groepen geboden om te verkomen dat de prijs wordt opgedreven. Als de veiling is afgelopen begint als ware de onderhandeling voor wie de woning mag hebben. Er wordt dus over de rug van de verkoper geldt verdient want de onderhandeling begint pas als de veiling is afgelopen. Dus als er problemen komen omdat je de huur niet meer kunt betalen, probeer dan zo snel mogelijk afspraken te maken. Zowel hypotheeknemer en de hypotheekgever is een executieverkoop niet gunstig.

Over het algemeen wordt in een taxatierapport ook de herbouwwaarde genoemd.

Veel mensen weten niet waar deze waarde voor bedoeld is. Als je woning door bijvoorbeeld een gaslek of een brand volledig verbrand wordt. Het huis zal dan waarschijnlijk helemaal opnieuw gebouwd worden, de verzekering gaat dan van de herbouwwaarde uit wat het moet kosten om het te herbouwen. De herbouwwaarde is het bedrag dat de verzekering moet betalen als het huis helemaal door schade opnieuw moet worden gebouwd. Over het algemeen zal de herbouwwaarde het hoogste bedrag zijn in het taxatie rapport. Omdat de marktwaarde iets lager ligt dan de kosten om het huis volledig te laten herbouwen.

De herbouwwaarde van een woning is met name belangrijk voor de opstal verzekering. Het verzekerd bedrag zou gelijk moeten zijn aan de herbouwwaarde. Vaak wordt de herbouwwaarde te laag ingeschat. Iedereen is verantwoordelijk om zijn eigen herbouwwaarde  te controleren. Het is van belang hier voldoende aandacht aan te geven en niet alleen uit te gaan van de geïndexeerde getallen. De huizen markt kan door bepaalde gebeurtenis flink stijgen of dalen. Als er in een jaar een flinke prijs explosie voorkomt, kunnen sommige huizen al snel onderverzekerd raken. Na een verbetering of verbouwing vergeten veel woning eigenaren de nieuwe herbouwwaarde door te geven aan de opstal verzekering. De consequentie is dat de opstal verzekering minder zal uitkeren als het in de originele staat moet worden herbouwd.

In een taxatierapport van een appartement is geen herbouwwaarde in opgenomen. Omdat een appartement een klein stukje is van een heel geheel gebouw en is het niet mogelijk omdat per flat te berekenen. De opstalverzekering is meestal collectief verzekerd bij de VVe.

Vrij van huur en gebruik

Vrij van huur en gebruik is een term wat in een taxatierapport terug komt. Volgens een taxateur brengt een woning wat verhuurd is minder op. Omdat men weet dat het altijd lastig is huurders uit een woning te krijgen. Bij een koop wordt een huurder beschermt dat wil zeggen dat daarbij het huurcontract in stand wordt gehouden.  Wat makelaas ook merken als een woning moet worden verkocht wat verhuurd is dat dit moeizamer gaat. Je kunt van een verhuurder  niet verwachten dat hij voor een bezichtiging de woning perfect in orde gaat maken. Het kan zinsvol zijn om van te voren met  de verhuurder een deal te maken betreft het mee werken van de verkoop. Een schoonmaakster voor iedere bezichtiging laten komen is misschien een goed idee.

Mogelijke Verkoopwaarde in beperkte tijd is ook een term wat nogal eens genoemd wordt in een taxatierapport. De mogelijke opbrengst van een woning zal dan een stuk lager liggen omdat de verkoper van een woning druk staat vanwege tijdsdrang. Aan de andere kant ben ik er niet helemaal mee eens. Het lijkt dan of iemand die de tijd heeft meer opbrengst voor zijn woning zal beuren.

Hoe langer een woning op de markt staat, hoe minder aantrekkelijk de woning wordt en dus minder opbrengt. Want de meeste mensen zijn niet van plan om de vraagprijs te bieden als het al meer dan een half jaar te koop staat. Er is nu ook een Nederlands waarde Instituut in het leven geroepen die taxateur gaat controleren op kwaliteit en juistheid. Ze hopen daar mee fraude mee te verkomen. Helaas moet degene die de taxatie laat uitvoeren hier weer extra voor betalen.

Moet je taxatie laten uitvoeren via degen die je de financiering verstrekt?

In Nederland bepaal je dat gelukkig nog zelf. Een taxatierapport moet aan bepaalde voorwaarde voldoen die de banken stellen. Meest krijgt de financieel adviseur in klein deel van percentage voor de doorverwijzing van de taxatie. Soms heb je voor de bank geen taxatierapport nodig voor de aanvraag van een financiering van een woning. Het kan namelijk zo zijn dat je genoeg eigen vermogen hebt en daardoor voor de bank minder riskant bent.  Het kan ook zo zijn dat de woz een stuk hoger is als de koopprijs waardoor je geen taxatierapport nodig hebt. Dat bespaart je dan weer een enkele honderden euro’s.

Woz waarde is de waarde van een woning volgens een taxatierapport van de gemeente. Elk jaar opnieuw berekent de gemeente de waarde van de woning wat gebaseerd is op een peil datum uit het verleden. Bepaalde belastingen wat je moet betalen zijn gebaseerd op de woz waarde van je huis. De woz waarde wordt ieder jaar opnieuw bepaald. Omdat de woz ieder jaar opnieuw worden berekent hopen ze meer tot realistische woz waardes te komen zodat het aantal bezwaren zal afnemen tegen te hogen taxatierapporten van gemeente.

Als woz waardes in de toekomst steeds nauwkeuriger gaan worden is de vraag of er nog voldoende geld is te verdienen voor taxateurs in de toekomst omdat banken dan sneller genoegen gaan nemen met een taxatierapport van de gemeente.

Elke dag is er echter meer opschudding en verandering in de taxatiewereld. Nogal wat taxateurs weigeren echter om dit in te zien en hanteren de opstelling; als we allemaal zeggen dat het niet zo is, dan is het niet zo. Een landelijk taxatiepunt wordt opgezet als initatiatief van de NVM en de VBO. De reden is dat banken hierop hebben aangestuurd na de genante vertoning met taxatiefraudes.

Corruptie in de taxatiewereld werd uiteindelijk niet tegengehouden door een diploma, een eed of een certificering. Natuurlijk was er wel een kleine marge voor fouten die taxateurs konden maken, maar deze werden heftig overschreden. Dan laten we zelfs nog buiten beschouwing dat iedereen die langer dan een week in het vastgoed zit op de hoogte is van de twijfelachtige waarde van een taxatierapport

De banken voelden dit in hun cashflow als ze weer eens een groot verlies pakten uit een executieverkoop. Het landelijke taxatie netwerk dat nu aan het ontwikkelen is zal ook steeds meer WOZ taxaties gaan doen. Nu gaan er zelfs geruchten dat de WOZ waardes gewoon jaarlijks worden geindexeerd en dat er helemaal geen taxaties meer nodig zijn. Of dit echt de toekomst gaat zijn zullen we zien, maar feit blijft dat het pittig wordt voor taxateurs.