De hypotheekgever vindt het belangrijk om te weten wat de waarde is van het onderpand. Meestal is een taxatie rapport nodig voor de woning. De waarde van het onroerend goed wordt vastgesteld door een aantal criteria waaronder de locatie, ruimte en afwerking. De realiteit is dat een woning helaas wordt getaxeerd op de prijs wat nodig is voor de bank. Het komt zelden voor dat een huis lager wordt getaxeerd dan de koopprijs.
De voorkeur heeft voor de meeste woningkopers om na de onderhandeling de woning te laten taxeren. Dit komt omdat een taxatierapport altijd een paar honderd euro kost. Zou dus zonde zijn om een paar honderd euro uit te geven en dan blijk je niet uit te komen omdat de verkopers niet willen zakken met de prijs. Als het getaxeerde object minder opbrengt als het aangekochte bedrag kan dat leiden tot problemen bij de financiering. Een taxateur kan het soms ook veel te laag of te hoog zitten betreft getaxeerde object. Want waarde bepalen blijkt bij sommige huizen toch een moeilijk onderdeel. Makelaars met meer dan 30 ervaring zien we vaak genoeg dat ze veel te hoog zitten met hun vraagprijs van een huis.
Ik heb al woningen gezien van nvm makelaar die woningen in de verkoop namen die op een gegeven moment meer als een ton zakte in de vraagprijs. Soms hebben mensen een extra lening nodig voor bijvoorbeeld een nieuwe badkamer. De taxatie is dan vaak de waarde van de woning plus de kosten voor de verbetering. Als de woning verkocht zou moeten worden zou deze waarde van niet haalbaar zijn. Een taxatie waarde voor een financierings aanvraag kun je het beste maar met een korreltje zout nemen. Taxatie die niet bestemd zijn voor financieringen zijn vaak objectiever.
Wat is een executiewaarde
Als je een in een taxatie rapport kijkt kom je verschillende waardes tegen. Zou het niet meer makkelijk zijn als er maar een waarde in stond. Helaas kan het niet zo eenvoudig. De waardes hebben namelijk totaal verschillende toepassingen. De geschatte waarde van je woning onder de omstandigheden als je niet hypotheek kan betalen en de bank laat onvrijwillig de woning openbaar verkopen noemen we de executiewaarde. Je wordt natuurlijk niet direct op straat gezet als je een betalingsachterstand hebt ,maar er zijn grenzen. Voor een bank is het ook gunstiger als een huis op een normale manier verkocht wordt omdat bij een gedwongen verkoop een huis veel minder opbrengt. Vooral als er geen overwaarde is.
Mocht je door bepaalde reden niet meer aan je betalingsverplichtingen kunnen voldoen probeer dan afspraken te maken met je geld verstrekker zodat je huis nog zelf mag laten verkopen door een makelaar. De executie waarde ligt vaak tussen de 85 en 90 procent van de vrije verkoopwaarde. De vrije verkoopwaarde is de waarde van een huis als het verkocht zou worden in een normaal verkoop traject. Als de vrije verkoopwaarde te hoog is ingeschat dan heeft dat ook effect op de executiewaarde.
Vaak brengen executie verkopen nog veel minder op omdat particulieren vaak niet durven een woning kopen op een veiling. De gewone consumenten zie je bijna nooit op zo’n veiling. Op zo’n openbare wordt er vaak maar in 2 of 3 groepen geboden om te verkomen dat de prijs wordt opgedreven. Als de veiling is afgelopen begint als ware de onderhandeling voor wie de woning mag hebben. Er wordt dus over de rug van de verkoper geldt verdient want de onderhandeling begint pas als de veiling is afgelopen. Dus als er problemen komen omdat je de huur niet meer kunt betalen, probeer dan zo snel mogelijk afspraken te maken. Zowel hypotheeknemer en de hypotheekgever is een executieverkoop niet gunstig.
Over het algemeen wordt in een taxatierapport ook de herbouwwaarde genoemd.
Veel mensen weten niet waar deze waarde voor bedoeld is. Als je woning door bijvoorbeeld een gaslek of een brand volledig verbrand wordt. Het huis zal dan waarschijnlijk helemaal opnieuw gebouwd worden, de verzekering gaat dan van de herbouwwaarde uit wat het moet kosten om het te herbouwen. De herbouwwaarde is het bedrag dat de verzekering moet betalen als het huis helemaal door schade opnieuw moet worden gebouwd. Over het algemeen zal de herbouwwaarde het hoogste bedrag zijn in het taxatie rapport. Omdat de marktwaarde iets lager ligt dan de kosten om het huis volledig te laten herbouwen.
De herbouwwaarde van een woning is met name belangrijk voor de opstal verzekering. Het verzekerd bedrag zou gelijk moeten zijn aan de herbouwwaarde. Vaak wordt de herbouwwaarde te laag ingeschat. Iedereen is verantwoordelijk om zijn eigen herbouwwaarde te controleren. Het is van belang hier voldoende aandacht aan te geven en niet alleen uit te gaan van de geïndexeerde getallen. De huizen markt kan door bepaalde gebeurtenis flink stijgen of dalen. Als er in een jaar een flinke prijs explosie voorkomt, kunnen sommige huizen al snel onderverzekerd raken. Na een verbetering of verbouwing vergeten veel woning eigenaren de nieuwe herbouwwaarde door te geven aan de opstal verzekering. De consequentie is dat de opstal verzekering minder zal uitkeren als het in de originele staat moet worden herbouwd.
In een taxatierapport van een appartement is geen herbouwwaarde in opgenomen. Omdat een appartement een klein stukje is van een heel geheel gebouw en is het niet mogelijk omdat per flat te berekenen. De opstalverzekering is meestal collectief verzekerd bij de VVe.
Vrij van huur en gebruik
Vrij van huur en gebruik is een term wat in een taxatierapport terug komt. Volgens een taxateur brengt een woning wat verhuurd is minder op. Omdat men weet dat het altijd lastig is huurders uit een woning te krijgen. Bij een koop wordt een huurder beschermt dat wil zeggen dat daarbij het huurcontract in stand wordt gehouden. Wat makelaas ook merken als een woning moet worden verkocht wat verhuurd is dat dit moeizamer gaat. Je kunt van een verhuurder niet verwachten dat hij voor een bezichtiging de woning perfect in orde gaat maken. Het kan zinsvol zijn om van te voren met de verhuurder een deal te maken betreft het mee werken van de verkoop. Een schoonmaakster voor iedere bezichtiging laten komen is misschien een goed idee.
Mogelijke Verkoopwaarde in beperkte tijd is ook een term wat nogal eens genoemd wordt in een taxatierapport. De mogelijke opbrengst van een woning zal dan een stuk lager liggen omdat de verkoper van een woning druk staat vanwege tijdsdrang. Aan de andere kant ben ik er niet helemaal mee eens. Het lijkt dan of iemand die de tijd heeft meer opbrengst voor zijn woning zal beuren.
Hoe langer een woning op de markt staat, hoe minder aantrekkelijk de woning wordt en dus minder opbrengt. Want de meeste mensen zijn niet van plan om de vraagprijs te bieden als het al meer dan een half jaar te koop staat. Er is nu ook een Nederlands waarde Instituut in het leven geroepen die taxateur gaat controleren op kwaliteit en juistheid. Ze hopen daar mee fraude mee te verkomen. Helaas moet degene die de taxatie laat uitvoeren hier weer extra voor betalen.
Moet je taxatie laten uitvoeren via degen die je de financiering verstrekt?
In Nederland bepaal je dat gelukkig nog zelf. Een taxatierapport moet aan bepaalde voorwaarde voldoen die de banken stellen. Meest krijgt de financieel adviseur in klein deel van percentage voor de doorverwijzing van de taxatie. Soms heb je voor de bank geen taxatierapport nodig voor de aanvraag van een financiering van een woning. Het kan namelijk zo zijn dat je genoeg eigen vermogen hebt en daardoor voor de bank minder riskant bent. Het kan ook zo zijn dat de woz een stuk hoger is als de koopprijs waardoor je geen taxatierapport nodig hebt. Dat bespaart je dan weer een enkele honderden euro’s.
Woz waarde is de waarde van een woning volgens een taxatierapport van de gemeente. Elk jaar opnieuw berekent de gemeente de waarde van de woning wat gebaseerd is op een peil datum uit het verleden. Bepaalde belastingen wat je moet betalen zijn gebaseerd op de woz waarde van je huis. De woz waarde wordt ieder jaar opnieuw bepaald. Omdat de woz ieder jaar opnieuw worden berekent hopen ze meer tot realistische woz waardes te komen zodat het aantal bezwaren zal afnemen tegen te hogen taxatierapporten van gemeente.
Als woz waardes in de toekomst steeds nauwkeuriger gaan worden is de vraag of er nog voldoende geld is te verdienen voor taxateurs in de toekomst omdat banken dan sneller genoegen gaan nemen met een taxatierapport van de gemeente.